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カリフォルニア不動産情報
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Step 5  エスクローオープン

売り手がオファーの条件に合意して、サインをしたら、売買契約が成立し、エスクローをオープンします。

エスクローとは日本にはないシステムで、カリフォルニア州など多くの州で使われています。
エスクロー会社は売り手と買い手の両者の権益を保護するために、不動産取引に要求される数多くの煩雑な業務を公平的立場で実行する第3機関です。

エスクロー会社の業務は
(1) 貯宅金と不動産取引に関する書類を保管し、
(2)必要書類を作成し、
(3)権限(タイトル)調査を行い
(4)取引の諸条件がすべて満たされた時点で登記手続きを行い、
(5)最後に支払い金額(頭金)と引き換えに譲渡証書(Deed)を売主から買い主に引き渡すことなどです。

エスクローがクローズするまで30日から60日かかります。 



Step 6  ローンの申し込み

エスクローがオープンしたら買い手はすぐにローンの申し込みをします。 ローンエージェントと相談して、ローンプランを決めます。
ローンについてはこちらを参照下さい。



Step 7 物件の検査 必要書類をそろえる

ディスクロージャー (TDS)

売り手の知っている限りの物件の状態(破損個所)などがTDS(Transfer Disclosure Statement)の用紙に記入されています。物件に付帯するもの(Real Property),通常購入価格に含まれものと、購入価格に含まれるPersonal Propertyが記入されています。

Real Property(物件に付帯してあり動かすことが出来ないもの)には台所の調理台(ストーブ)、オーブン、ディシュワッシャー、ヒーター、エアーコンディショナー、カーテン、ブラインド、玄関やダイニングルームの天井についている照明器具、庭に植えてある木などがあります。

Personal Property(個人の持ち物)には 洗濯機、乾燥機、冷蔵庫、家具などがあり、通常価格に含まれていませんが交渉することが可能です。

TDSのほかにHazard Disclosure Statement(物件が自然災害地域ー地震、洪水、山火事など)にあるか調査書が送られてきます。

コミュニティー内の一戸建て、コンドミニアムやタウンハウスを購入する際にはHOA(ホームオーナーアソシアーション)からCC&R を取り寄せます。 HOAの規則、議事録、予算などが記載されています。100ページに及ぶも物もありますが要点には目を通しましょう。 訴訟問題がおきていないか(ローンが取れなくなる場合があります)、資金が十分プールされているか(修理費など後から追加徴収の可能性、HOA の値上げが起こる可能性があります。 ペットを飼う場合、ペットの数や大きさなどが制限されているところもありますのでPet Ruleを調べる必要があります。

これらのレポートによって買うことをやめることも出来ます。(キャンセルは指定期限内に書面で売り手に伝える。)



Step 5  ホームインスペクション

買い手は、エスクローがオープンしたらすぐにインスペクターを雇い、物件のコンディションを細かく調べます.

買い手のオプションですが(買い手の費用)、物件の状態を知っておくことが大切です。屋根、電気等の配線、水道の配管、 土台など見えないところをチェックします。 又、改造、改築などしてあるところは市の許可が取ってあるか調べます。 インスペクションの結果、修理の必要な箇所があったら売り手に知らせ、修理をするよう要請します。

売り手が修理を拒否した場合、買い手は購入をやめることが出来ます。(契約書にインスペクションコンテンジェンシーが ある場合)。 または、修理にかかる費用を値引きするよう交渉することも可能です。 ただし契約書に “As Is”(現状引渡し)の条件がある場合は、通常、売り手は修理をしません。



Step 5  シロアリ駆除

シロアリは家を食いつぶしてしまいます。家の売買の際に、売り手がシロアリ駆除をするよう義務づけられています。
売り手側がシロアリ検査を依頼し、 検査結果(ターマイトレポート)が送られてきます。検査の結果、シロアリの被害があった場合、売り手側の費用でシロアリの駆除を行います。(オファーに明記)



Step 10  タイトル

タイトル調査会社が作成したタイトルレポートをエスクロー会社から取り寄せ、物件に対して訴訟が起こされていないか。物件が抵当に入っていないか。物件の持ち主が売り手の名義になっているか、などをチェックします。
更に、買い手は権利証書に対する保険(タイトルインシュランス)をかけることが必要になります。



Step 11  ファイナルインスペクション

エスクローがクローズされる数日前に、もう一度物件に行き、物件の最終チェック(Final Walkthrough Inspection)をします。 修理する箇所がきちんと修理されているか。TDS(Transfer Disclosure Statement)に記入されている事項を確認します。 シロアリの被害のあった部分が直されているかもチェックします。  



Step 12    エスクロークローズ

買い手のローンがおり、頭金、諸費用がエスクローに入金され、物件の名義が登録されると、 エスクローがクローズされます。 物件が買い手のものとなり、家の鍵が手渡されます。これでめでたくマイホームを手に入れることができました。

エスクロークローズが決まったらUtility(電気、ガス、水道など)の名義の変更を直ちに行います。

実際には面倒で複雑な書類準備などはすべて不動産エージェントが行います.



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